Hvordan virker verdiestimat av boliger?

  • Prisestimat generes automatisk for 2 457 000 private boliger i Norge.
  • Prisestimat er basert på mønstergjenkjenning i historisk og løpende boligdata.
  • Estimatet er datadrevet og baseres på lignende boliger i området med antatt samme størrelse og kvaliteter.
  • Oppgitt verdi er kun et estimat og må ikke forveksles med en e-takst fra en sertifisert eiendomsmegler. Ønsker du en nøyaktig verdivurdering anbefaler vi at du kontakter en megler.
  • Prisestimat vises kun der eiendommmen er registrert med brukstype «Bolig» i grunnboka ved siste overdragelse.
  • Prisestimat vises ikke for disse brukstypene i grunnboka: Forretning/kontor, landbruk/fiske, annen anvendelse av grunn eller uoppgitt brukstype.
  • Eiendomspriser.no har ikke mulighet til endre data som er registrert i grunnboka. Ved feil brukstype ber vi kunden ta kontakt med plan og bygg i kommunen eiendommen tilhører.

Hvor kommer informasjonen fra?

1881 sin leverandør av denne tjenesten heter Prognosesenteret, og har flere ressurser som utelukkende bearbeider Norges offisielle boligregister; matrikkelen i tillegg til grunnbok og øvrige eiendomsdata. Prognosesenteret mottar ukentlig ajourhold av matrikkel og daglige tilføringer av eiendomstinglysninger. Prognosesenteret bearbeider mange av opplysningene og beregner nye verdier for de feltene som har åpenbare feil. Prognosesenteret formidler ikke en ureflektert matrikkel, men en bearbeidet og forbedret matrikkel med tilsvarende eiendomsvolum som Kartverket. Prognosesenteret har i sin utarbeidelse av boligverdiestimat ekstern datainput fra Matrikkelen/Grunnbok og markedsdata. Mens Matrikkelen oppdateres én gang i uken, oppdateres grunnboken (omsetninger) og markedsdata daglig og kontinuerlig basis. Selve boligverdien beregnes og oppdateres hver natt.

Hvordan beregnes verdien av en bolig?

  1. Definering av boligpopulasjonen. En bolig defineres som en boligeiendom eller en borett, dog kan boligeiendommer deles opp i mindre enheter hvis boligeiendommen overstiger en viss størrelse.
  2. Beregning av boareal. Hver bolig tildeles to ulike verdier for boareal, bruksareal (BRA) og primærrom (P-ROM) basert på informasjon i (1) takstoppdrag, (2) markedsobservasjoner og (3) Matrikkelen. Manglende arealverdier beregnes. Areal er en viktig input som er av avgjørende betydning for utarbeiding av boligverdien.
  3. Beregning av selve boligverdien. Boligverdien settes i hovedsak som en av to verdier. Er eiendommen/boretten omsatt siste ti år benyttes historisk omsetningsverdi (gitt at denne er solgt på det åpne marked) tillagt en beregnet boligavkastning for det geografiske området boligen befinner seg i. I andre tilfeller hvor boligen ikke er omsatt siste ti år benyttes en vektet verdi av de mest sammenlignbare naboboligenes kvadratmeterpriser (nabopris) som er omsatt på det åpne marked. Utvelgelse av mest sammenlignbare naboer går ut ifra tre kriterier:
    1. Likhet handler om likheter i boligtype
    2. Nærhet går primært på geografisk avstand mellom objektene og
    3. Aktualitet konsentrerer seg om tinglysningsdato for de potensielle sammenlignbare omsetningene, hvor de nyeste tinglysningene tilegnes større viktighet.

Hvor sikkert er verdiestimatet?

Det vil alltid eksistere en usikkerhet av større eller mindre grad vedrørende boligverdiestimatet. For å estimere denne usikkerheten er det utarbeidet en størrelse kalt estimatkvalitet som varierer fra 0 (stor usikkerhet) til 100 (liten usikkerhet).

Estimatkvaliteten varierer ut ifra en rekke kriterier, de viktigste er:

  • Tid siden eiendommen sist ble (fritt) omsatt.
  • Usikkerhet rundt boligstørrelsen.
  • Usikkerhet rundt fellesgjelden (gitt borettslag).
  • Usikkerhet/variasjon i naboboligenes kvadratmeterpriser.

Estimatkvalitet kan deles opp i tre deler:

  1. «Godt Grunnlag» = 67-100 punkter. Datagrunnlaget for den oppsøkte boligen er og anse som godt. Oppgitt prisestimat kan likevel svinge og være mangelfull. Dette kan både være mangelfull standard på boligen samt mangelfull kvadratmeter data. Ved sistnevnte anbefaler vi at du endrer kvadratmeter input i tjenesten. 
  2. «Medium grunnlag» = 34-66 punkter. Datagrunnlaget for den oppsøkte boligen er middels, og det kan derfor forekomme større svingninger i prisestimatet. Det kan være flere grunner til dette. For eksempel at boligen ikke har blitt omsatt tidligere, eller at det er lenge siden det har blitt omsatt boliger i dette området.
  3. «Svakere grunnlag» = 1-33 punkter. «Hjelp jeg har data som er under 33 punkter! Hva betyr dette?» Det kan være flere grunner til at datagrunnlaget sorteres som mangelfullt, og den største «synderen» er som oftest fraværet av kvadratmeterdata på objektet, så denne er estimert. Det er ingen garanti for at prisestimatet er dårligere, men grunnlaget for estimatet er å anse som mangelfullt. Ved sistnevnte anbefaler vi at du endrer kvadratmeter input i tjenesten. 

Hvordan defineres hva som er en bolig?

  • Boligavgrensning – Metode for å avgrense og definere «bolig».
  • Hovedregel: En «bolig» følger boretten hvis borettslag, ellers eiendomsgrensene.
  • Hvis eiendommen omfatter mange boenheter/adresser/bygg med boliger, splittes eiendommen opp i flere «boliger.»
  • Boligavgrensningen kan ha en av fire følgende verdier:
    1. B – Borett (14.5 % av boligene)
    2. E – Eiendom (73.0 % av boligene)
    3. A – Adresse (3.5 % av boligene)
    4. U – Annet (9.0 % av boligene)
  • Historiske omsetninger: Det er kun for boliger med boligavgrensning B eller E hvor det er relevant å følge historiske omsetninger.
  • Typiske eiendommer som blir splittet opp: Kommunale eiendommer, bygårder og studentsamskipnad m.m.

Hvordan beregnes fellesgjeld i prisestimatet?

  • I Prognosesenterets boligdatabase er det p.t. ca 517 000 boliger med registrert eller estimert fellesgjeld, dvs ca. 21% av boligmassen.
  • Kilde til fellesgjeld er ene og alene markedsdata fra megler eller takstmenn
  • I alt ligger det ca. 101 000 objekter med registrert fellesgjeld i databasen.
  • Gjennomsnittsgjelden ligger på ca. 295 000 kr, mens mediangjelden ligger på 161 000 kr.
  • Fellesgjeld blir ikke fremskrevet, Dette valget ble gjort fordi vi ikke kjenner til endringen i fellesgjelden siden omsetningen.
  • For de ca 400 000 boligene med estimert fellesgjeld, så skjer dette etter følgende regler:
    1. Vi finner median fellesgjeld pr kvadratmeter P-ROM for alle boliger i borettslag, aksjeboligsammenslutninger og bygg, hvorav minst en bolig har registrert fellesgjeld.
    2. Hvis boligen er innenfor borettslaget (1.pri), aksjeboligsammenslutningen (2.pri) eller bygget (3.pri), tildeles boligen en fellesgjeld lik størrelse på boligen (målt i P-ROM) multiplisert med denne beregnede medianprisen. For ordens skyld: 3.pri i utledningen over, bygg, er et forsøk på å utlede fellesgjeld fra sameier, men vi da vi ikke har identifikatorer for sameier bruker vi foreløpig bygg til dette formålet.